不動産投資を成功させるカギは「良質の物件を持つこと」と言うことが出来ます。

さて、物件探しにおいてはエリアを決めることが大切です。ただし、エリアを決めるにしても闇雲に進めることは得策ではありません。エリアを絞るコツを心得ることも大切なのです。

そこで、ここではエリアを決める理由の再確認からはじめて、首都圏エリアの特徴やエリアを絞るコツなどを解説したいと思います。

不動産投資をするエリアを決める理由

まずはエリアを決める理由について再確認をしましょう。

客付け力の確保のため

まず挙げられるのが「物件の客付け力を確保するため」と言えます。

客付け力は立地条件で決まります。便利で住み心地の良い土地であれば人が集まって、賃貸不動産の需要が高まります。賃貸不動産の需要が高まるならば、それに連動して物件の客付け力も高まるのです。

そして、人気のある街は点在するよりも、エリアとして集まっている場合の方が多いです。ですから、客付け力確保のためにもエリアを決めることが大切なのです。

家賃レベルのキープのため

人気のあるエリアであれば、家賃のレベルが上がり、しかもキープされることが多いです。と言うのも、元々の不動産の需要が高いため。高い家賃であっても住みたがる人が多いからです。

例えば、首都圏でも人気のある街とそうでない街では、家賃レベルそのものが違う場合が少なくありません。良い例がターミナル駅の周辺の街と郊外の地域。利便性が圧倒的に異なります。その結果、家賃のレベルと維持において、大きな差が出来るのです。

空室リスクの回避のため

土地の利便性が上がれば空室リスクも下がります。仮に空室が発生したとしても次の入居者が現れやすく、ブランクの期間が少なくなるからです。

例えば、首都圏のターミナル駅近辺の地域の場合、身軽な単身者が集まりやすいです。ターミナル駅近辺には大型のオフィス街があり、通勤の利便性で物件が選ばれるからです。全国をまわる様な転勤族にも選ばれやすいです。

その結果、物件としても空室リスクが下がり、経営も安定するのです。

狙い目エリアの首都圏エリアについて

ここで、首都圏エリアについて紹介します。

首都圏は国内でも人口が集中するので、不動産投資おいても外せないエリアです。

ただ、首都圏でも地域によって状況が変わります。地域別に把握しておいた方がベターです。

東京

東京の特徴は全国の他の地域と比べて特異的とも言えます。と言うのも、交通手段は鉄道が基本だからです。物理的に近い街であっても鉄道のアクセスが悪い場合もあり、実際的に交通が不便になることもあります。

例えば、東京北部の住宅地と西部の住宅地は自動車で移動するならば距離的には近いこともあります。ただ、自動車は渋滞することが多く、不便なことが多いです。

しかし、鉄道であれば地下鉄が発達していますので、様々な場所に自在に行くことが可能なのです。

ちなみに、東京の大型ターミナル駅は池袋・新宿・渋谷がメイン。これらの駅から周辺の他県に鉄道が通じるので、鉄道のチェックも欠かすべきでは無いでしょう。

埼玉

埼玉は東京のベッドタウンとして発達しています。特に、東京に近い街にはタワマンも出現し、不動産の需要も見られます。

さて、埼玉は池袋に通じる私鉄沿線と京浜東北線や埼京線の沿線がチェックしたいエリアです。池袋には私鉄が複数あり、埼玉の大きな住宅地に続いています。また、京浜東北線沿線や埼京線沿線には大きな街があり、不動産需要が見込めます。

神奈川

神奈川の中心地は横浜市。横浜市は東京のベッドタウンの性格だけではありません。横浜市それ自体で大きな街を形成しているのです。

実際、横浜市には大企業のオフィスが多くあり、横浜市中心部に通うビジネスマンも少なくありません。

また、横浜市には東京よりも人気が高く、家賃相場もハイレベルの地域があります。ですから、東京にこだわって探すよりも、横浜市も併せて見た方が良い物件が見つかるかも知れません。

千葉

千葉県は都心部に続く路線があります。ただし、都心部から離れてしまうと通勤に不便になってしまうため、西よりの東京近辺がチェックポイントとなるでしょう。

尚、千葉県にはディズニーリゾートがあり、人気の街となっています。首都圏にもアクセスの良い街なので、良質の物件が期待出来ます。

不動産を持つエリアを絞るコツ

ここでエリアを絞るコツについて挙げて行きましょう。

鉄道を知ることがカギ

首都圏の不動産を決める上で最大のカギは「鉄道を知ること」と言えます。先にも挙げた様に、首都圏の交通は鉄道がメインになるからです。

また、首都圏にはJR以外にも私鉄や地下鉄が多くあり、独特の交通網を形成しています。なかなかに面倒臭くはありますが、ぜひとも覚えておくべきでしょう。

ちなみに、電車は各駅停車だけではありません。快速や急行もあり「急行が停まるので便利な駅」も点在。その場合は中央部から少し離れてはいても、人気は意外に高いです。

特に埼玉などは急行が停まるために大きくなった街もあります。快速や急行も含めた鉄道の知識が重要となるでしょう。

ターミナル駅へのアクセスについて

首都圏での最大クラスのターミナル駅には池袋・新宿・渋谷が挙げられます。不動産の交通のアクセスを考えるならば、これらの駅へのアクセスを考えなければなりません。

例えば、池袋であれば、JRの他にも西武鉄道や東武鉄道が乗り入れており、これらの沿線には大きな街が形成されています。ターミナル駅へのアクセスを考えるならば、これらの私鉄沿線の街の物件も検討すべきです。

通学・通勤について

首都圏であっても不動産選びには学校からの距離が重要。ただし、それは小中学校までと考えるべきでしょう。と言うのも、高校くらいからは電車通学が普通だからです。

また、通勤もマイカーよりも電車が圧倒的に多いです。

ちなみに、通学や通勤の時間の大きな目安は1時間です。この時間からエリアを絞るのも良いでしょう。

人気のある街

首都圏には特に人気のある街があります。エリアを考える上で大きなヒントとなるでしょう。

例えば世田谷区の下北沢などは若い人に特に人気のある街です。様々なメディアで紹介されている様に、若者向けのスタイリッシュな店が並んでいます。

この様な街は人が集まりやすいため、不動産にも客付け力が期待出来ます。建物の品質を上げれば、それだけ家賃が上がりますので、リノベーションをした中古物件などが良いとも思われます。

大学のある街

少し郊外に行くと、大学の大きなキャンパスのある街があります。その様な街は大学生が安定的に生活しているので、学生向けの不動産が狙い目です。エリアを決める上での手掛かりになります。

物件としてはワンルームが多くなるので、手頃な価格で物件の購入が可能です。

ただし、学校によっては回転が早くなることもあります。学校の研究も必要となるでしょう。

都市計画法についても知っておきたい

エリアを決める上では、交通や土地の人気度だけを知るだけでなく、都市計画法などについても知っておく方がベターです。都市計画法は街を区画して用途を定める法律。用途地域を見れば、概略の街の様子が分かります。

例えば、住宅用途に指定されている地域では、スーパーなどの大型店舗を建ててはいけないことになっています。また、地域によって店の規模なども規定されているので、雰囲気なども読み取ることが可能です。

街づくりの状況が分かりやすくなるので、ぜひとも都市計画法は調べておきましょう。

投資用物件の現地調査は極めて重要

投資用物件を探すのにはエリアを考えるのは非常に重要。しかし、エリアを考えるだけでは片手落ちで、やはり現地の調査は必要です。

ここでは、現地調査の重要性を改めて確認したいと思います。

駅からの距離には注意が必要

先にも挙げた通り、首都圏では鉄道が交通の基本です。しかし、単に駅に近ければ良いとは限りません。地図の上では近い様に見えても、実際には時間が掛かることがあるからです。しかも、アクシデントの様な妨げもあるので注意が必要なのです。

良く見られるのが駅周辺の踏切での混雑。ラッシュ時には「開かずの踏切」となってしまい、駅までの時間が意外に掛かってしまうこともあります。しかも、この現象はラッシュ時の現地を見なければ想定は難しく、難題です。

道路は渋滞する

首都圏の街の道路は、渋滞を前提と考えておくべきです。

例えば、どこかで工事が発生すると、そこに続く道は基本的には混雑します。また、救急車などの緊急車両も頻繁に走ります。

バスなどは、この道路の影響を大きく受けてしまいます。その結果として土地の利便性が落ちてしまうこともあるのです。

地図だけでは分からない要因がある

地図だけでは分からない要因も多いです。

例えば、振動や騒音の問題。これらは鉄道や幹線道路からの距離によって異なります。

また、悪臭なども地図からは分かりにくく、実際に現地に行かなければ分かりません。

地図はあくまでも「手掛かり」と覚え、現地の確認が重要であることを忘れない様にしましょう。

防災も考慮する

最近になって特に目立って来たのが、台風などを起因とする大雨の害です。昔では考えられなかったレベルの大雨に見舞われ、浸水のリスクを抱える様になった街もある程です。

特に、多摩川の下流域に位置する街は、高級住宅街としてタワマンなども建つ場所でした。しかし、最近の大雨によって水害のリスクが言われる様にもなって来ています。

また、最近では大きな地震も頻発しています。防災は一層重要視されるべきでしょう。

沿岸は注意が必要

東京や神奈川には人気の高い湾岸スポットがあります。これらは利回りなどを考えても有望な地域です。

ただ、湾岸地域には注意点もあります。…建物が塩害を受けやすいのです。

塩害は建物の金属部品に悪影響を及ぼします。条件にもよりますが、強度を保てないレベルにボロボロになることもあるのです。そのため、中古物件を狙う場合などは、築年数よりも古ぼけた物に当たってしまうこともあります。売却の時には劣化が進み過ぎてしまうこともありますので、出口戦略が早い段階から考えておくべきです。

瑕疵についても確認する

瑕疵についても知っておき、現地確認をすべきです。

基本的に瑕疵は不動産会社から説明があります。しかし、瑕疵とはカウントされにくい問題点もあります。

例えば、繁華街に焼鳥屋が並んでいたとすると、時間帯によっては一帯が焼鳥の香りでいっぱいになることも有り得ます。焼鳥は確かに香ばしい物ですが、それが毎晩になると環境的に問題です。

また、近隣にカルト宗教の施設などがあったとしても、それは瑕疵としてカウントされにくいです。しかし、客付けの観点から考えると、その様な場所は望ましくはありません。

その様な悪条件の有無は自分の目で見なければなりません。現地確認が大切なのです。

風紀も重要な問題

街の風紀も非常に大切で、これも現地を見なければ分からないことが多いです。

例えば、首都圏のターミナル駅近隣の繁華街では、しばしば発砲を含む凶悪犯罪が発生します。また、酔っ払いが多くなると、街そのものが汚くなりやすく、快適な生活を送りにくくなります。

その様な街でも確かに収益を上げることは可能なのですが、危険な人物を入居させてしまうリスクも出て来るので、あまりおすすめは出来ません。

投資用物件を考える場合には風紀についても考慮すべきです。現地に赴いてしっかりと確認することが大切です。

まとめ

不動産投資の物件選びのエリアについて取り上げました。首都圏のエリアの特徴に併せて、注意点などもイメージ出来た物と思います。

また、現地調査の重要性などについても、改めて確認が出来たことでしょう。

投資用物件選びにおいて、エリアを考えるのは非常に大切で有効な手掛かりとなります。しかし、エリアだけで判断すると、思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあり得ます。

自分自身で現地を確認することも非常に大切。積極的に動いて良い物件を見つけましょう。