不動産投資型クラウドファンディングと言う名前を初めて聞いた方も多いのではないでしょうか。

昨今、老後2000万円問題などが起こり、不動産投資に興味がある方は多くなっているはずです。

誰にでも「最初」はあるはずなのですが、不動産投資の初めの一歩を踏み出すのが難しいと考えている方も多いでしょう。

その中で、少額から参加できる「不動産投資」があるのなら始めてみたいと思う方も多いのではないかと思います。

まさにそれが、「不動産投資型クラウドファンディング」なのです。

もちろん、少額だと相応の利益にはなるとは言え、不動産投資の一部に触れてみると言う事は、思ったよりも重要です。

とは言え、いきなり難しい事を解説してもわからないと言うのも事実なので、まずは簡単な所から解説してみたいと思います。興味のある方は是非ご覧ください。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングとは、一般の投資家から資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行います。

ここで得られた利益を、各投資家に配分することで利益を得る投資商材の一つです。物件所在地も公開されているため、築年数から管理状態などの情報も自身で調べることが可能です。一般的な不動産投資の中でも「修繕」「入居者管理」などの面倒なコストを、クラウドファンディング事業者に任せられるため手軽に始められる不動産投資と言えるでしょう。

現物不動産投資やREITとの違い

不動産投資型クラウドファンディングとREIT、現物不動産投資との違いを下記に示します。

不動産投資型クラウドファンディングとREITでは、投資物件を選べる点に違いがあります。不動産投資型クラウドファンディングは募集案件から不動産を選定できる自由度があり、運用益と実際のリターンが比例する傾向にあります。現物不動産投資は『修繕管理』『入居者管理』の手間などが発生する上に、投資金も数百万円単位で必要です。

REITは、投資した信託商品の投資割合はプロが自動的に分散運用する為、自身で物件の選定が出来ません。また、自動的に分散投資するため投資リスクが低いのですが、大きなリターンは期待できません。不動産投資型クラウドファンディングの場合は1万円と低額から投資可能な案件も多く、複数案件に分散投資することでリスクを回避しながら、案件によっては大きなリターンが生まれることもあります。より安定的に投資したい場合はREITがおすすめで、能動的にやりくりしながら大きな利益を出す投資をしたい場合は不動産投資型クラウドファンディングが向いているでしょう。

現物不動産投資との違いは、一人で複数人で投資をすると言った違いに目が行きがちですが、「管理」が必要では無いと言う点が一番の違いではないでしょうか。

ソーシャルレンディングとの違い

同じくクラウドファンディングの一種として、ソーシャルレンディングとの違いも押さえておくと良いでしょう。ソーシャルレンディングとは、出資したい投資家と資金が必要な企業を仲介するマッチングサービスのことです。企業側は投資家が融資した資金を基に事業を開始、展開し、うまく軌道に乗れば投資家は分配金で利益を得ることができます。

ソーシャルレンディングの特徴は、運営者を匿名にすることができる点です。そのため、事業の内容は投資家にもわかるものの、運営者については不透明です。一方、不動産投資型クラウドファンディングでは情報の開示範囲に制限がありません。物件の情報だけでなく、運営者の情報も開示してもらえるので安心だといえるでしょう。

ソーシャルレンディングの事を否定するつもりはありませんが、信頼度を考えるのなら不動産投資型クラウドファンディングに分があるのではないでしょうか。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングを利用する上でメリットは知っておきましょう。

有利な点を利用する事は投資では重要になりますし、せっかく利用するのなら良い面を中心に利用したいものです。そして、その方が利益に近くなりますしね。

早速ですが、メリットの方を見ていきましょう。

1万円から不動産投資可能

不動産投資クラウドファンディングを提供しているサービスは、おおむね最低投資金額が1万円で設定されています。現物不動産投資の場合は、投資物件の購入費用、リフォーム費用などで何百万もの費用が発生します。投資できる資産が限られてはいるが不動産投資を行なってみたいミレニアル世代には、おすすめの投資手段と言えます。

現物不動産投資よりも手続きが少ない

不動産投資クラウドファンディングは事業者が間に入るため、現物不動産投資と比較すると利回りは低下します。しかし、現物不動産投資は始めるまで多くの手間と労力が発生するという懸念もありますが、第一に運用資金を調達しなければいけません。そのためには、金融機関に自分自身の情報をまとめ、事業計画を提出、融資の審査を受けてようやく資金を得ることが出来るのです。また、投資をする物件を絞り込む、選択するのにも時間は必要です。

実際に物件を購入してから各種保険の加入(災害発生、事故物件化から守る為)や、入居出来る状態に整備するための修繕・リフォームなどの作業が待っています。管理運営会社に任せる場合、運営費用が発生してきます。不動産投資型クラウドファンディングでは、こうした手間は事業者側の役割となるため、不動産投資を始めるにあたり、手間とコストが大幅に削減されています。

特に分からない事だらけの最初の投資では、こうした手間や必要事項はなるべく省いた方が楽です。

投資の資金が大きい場合は、現物の不動産投資を行うのが理想です。又、自分で運営管理する体力があれば安定した不動産収益を得られる可能性は高くなるでしょう。簡単にスタートしてローリスク・ローリターンでもシンプルで分かりやすい投資をするのであれば、不動産投資型クラウドファンディングを始めてみるのは最善の選択と言えます。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

次に、不動産投資クラウドファンディングのリスク(デメリット)を2つほど解説します。

あくまでも主とされる大きなリスク、全体に当てはまるようなリスクなので、他にもリスクはあると言う事は頭に入れておいてください。

元本割れのリスクが存在する

不動産相場が急激に暴落した場合は、投資開始時と比べて評価額が半分以下になってしまう可能性もあります。こうした状態を元本割れと呼ぶのですが、投資を行う際には元本割れのリスクを常に考えておかなければなりません。投資金額が低額であるメリットを生かして、複数の物件に分散投資しておくことがリスク回避方法とも言えるでしょう。

逆に評価が低い状態で投資が開始できるとするのなら、それは狙い目とも考えられるので、難しい所ですね。

融資を行なった場合のレバレッジ効果が薄い

現物不動産投資と比較して、不動産投資型クラウドファンディングはレバレッジ効果が薄いです。現物不動産投資は銀行から住宅ローン融資を受けることで元手を増やし、効率的に利幅を高められます。また、融資を行なった銀行側も、購入した住宅を担保に出来るため、抱えるリスクが少ないのです。不動産投資型クラウドファンディングの場合、サービス利用を目的で融資をしてくれる金融機関は現在ありません。現在の貯蓄を、コツコツと運用していきたい方におすすめの仕組みとも言えるのかもしれません。

不動産投資を始めたい！と思った最初の投資でいきなりローンを組むのは不安と思う方も多いはずです。そういった方も不動産投資型クラウドファンディングから始めてみるのがいいのではないでしょうか。

不動産特定共同事業法改正の影響はあるのか？

平成29年に不動産特定共同事業法が改正されたことにより、「小規模特定不動産特定共同事業者」が出来ました。この法改正は不動産投資型クラウドファンディングを行う事業者の参入ハードルを下げ、それに伴い少額で不動産投資をによる資産運用のハードルを下げること、また不動産開発に対する一般投資家参入のハードル低下や、投機意欲を高めることを目的にしていると考えられます。

法改正の具体的な内容として、「投資家1人あたり100万円の出資金上限」「投資家から集める資金総額が1億円以内」「資本金1,000万円以上」という形に条件を下げました。以前は、「資本金1億円以上」が不動産特定共同事業の条件だったため、今後より多くの企業が不動産投資型クラウドファンディングに参入することが予想されています。

従来の不動産投資は大規模な開発や、潤沢な元手を活かした複数物件の管理・投資をイメージする事が多かったのですが、この法改正に関しては小規模の不動産が対象になっています。だからこそ、不動産投資における全体的な影響は大きくないと言われる事も多々あるのですが、実際には不動産投資を始めてみたい方や、投資に当てる資金が少ない方にとっても、不動産投資自体が身近な選択肢になる事を考えると、不動産投資の裾野を広げることに大きく貢献しているのかもしれませんね。

注意点としては、この法改正明らかに不動産投資型クラウドファンディングに対した改正とも言えるのですが、直接にクラウドファンディングを定義したわけでは無く、あくまでも改正内容を見た限りの解説となるのでその点には注意をしてください。

不動産投資型クラウドファンディング事業者の選び方

不動産投資型クラウドファンディングの事業者も複数あるので、自分が利用する事業者を選ばなくてはなりません。

適当に選択すると後悔する事もあると思いますので、不動産投資型クラウドファンディング事業者の選び方のコツを少し紹介しておきます。

不動産案件を扱う事業者とタイプ

不動産投資型クラウドファンディングでは、案件を扱う事業者を以下のように分けています。

違いがイマイチ分からないかもしれませんが、どの程度不動産投資型クラウドファンディング案件に力を入れているのか？位の考えでいいかと思います。

例えばですが、不動産投資型クラウドファンディング専門なのか、それ以外のクラウドファンディング案件も扱っているのか程度の違いです。

ただし、専門性と言うものが出てくるので、不動産投資型クラウドファンディングを主として考えている事業者は、条件が良かったり安全性が高いと思われる、不動産関連のクラウドファンディング案件が多い印象です。

この分類を頭に入れた上で、不動産投資型クラウドファンディングを始める場合の、事業者選びのポイントを3つに分けて解説します。

適切な情報開示なのか？

事業者によって公開している情報はさまざまです。「損益計算書」「貸借対照表」など、会社の健全性を図れる指標を公開している企業を選ぶとリスクは少ないでしょう。

公開していない場合でもいい事業者はあるかもしれませんが、あくまでもリスク回避としてだと言う事を覚えておいて下さい。

運営会社の信頼度

運営会社が大手グループ会社の系列であることや、大手企業から出資を受けている等の情報は、事業者に対する信頼性という意味で不動産投資の初心者にとっては大きな強みになります。不動産投資型クラウドファンディングが初めての方は、運営会社の規模感で判断するのも良いかもしれません。

大手と言う事はそれだけ利用者もいるでしょうし、情報を集めやすいと言う点もメリットだと考える事が出来ます。

問題が起きた後の対応

返済遅延などの問題が起きるサービスを避ける事も重要とは言えますが、「トラブルが起きた場合の対応」で選ぶの事も重要です。

すべての事業者が、延滞が発生した場合の元本設定が適切に行われており、素早く元本相当額を償還するというリスク管理を徹底できているわけではありません。いくら利回りが良くても、貸し倒れリスクが高いと大きな損失を被るリスクが生じます。このようなトラブル対応が迅速である事業者は信頼が置けるでしょう。

トラブルが起きない事が第一条件ではありますが、可能性を考えると、トラブル時の対応をしっかりとするのかと言う点は注目しておくべきポイントです。

サポート面で手厚い事業者かどうかということは、実際にトラブルが起きた際の対応を見る事も重要ですが、それでは遅いので、過去のトラブル等を調べてみると推察できます。気になる事業者がすでにある場合、その事業者について詳細に調べてみるのもいいかもしれませんね。

案件数の多さ

不動産投資型クラウドファンディングで取り扱っている案件数は事業者ごとに異なります。投資対象の選択肢を増やすためにも、なるべく案件数の多い事業者を選ぶのは重要です。

案件数が少ないと、投資家同士で奪い合いになることがありますし、既にそういった事が起きてもいるのです。有望な案件も、競争に負けて少額しか出資できなければ得られる利益はわずかとなるでしょう。また、そもそも投資したいと思える案件が見つかりにくいというデメリットもあります。不動産投資型クラウドファンディングでは、案件の供給数が多く、投資対象を自由に選べる事業者の利用をおすすめします。

案件が多い所をおすすめはしますが、実際問題として「不動産」なので案件の絶対数自体はどうしても少なくなってしまいます。

選べる不動産の種類

不動産には、マンションなどの居住用、ホテルなどの宿泊用といった種類があります。選ぶ不動産の種類によって、収益の安定性や利回りが変わってくるでしょう。例として、ホテルを挙げると、ホテルは需要が大きい時期の利回りが高くなりますが、マンションなどの居住用不動産に比べると収益の安定性は低いです。

何故、利回りが高いのか？等も調べてみるとクラウドファンディング案件の信頼度なども分かってくるので面白いですよ。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産投資初心者の方でも気軽に参加できる不動産投資と考えていいでしょう。

しかしながら、利益になる物件かどうかをしっかりと判断しなくてはならないと言う点は、不動産投資と同じです。

これから多くの不動産投資型クラウドファンディング事業者が出てくるとは思いますが、ベースとして考えたいのは大手であったり、不動産会社系列であったり等信頼性が高い事業者を利用するのがいいでしょう。

自分自身の為にも不動産投資型クラウドファンディングについて良く知った上で、クラウドファンディングに参加していく事をおすすめします。